Usko palaa asun­to­mark­ki­noil­le hitaasti mutta varmasti 

Suomen asuntomarkkinoilla kauppamäärät kasvavat hiljalleen, mutta hinnat pysyvät vakaana. Mikä pitää ostajat paikoillaan, vaikka rahaa ja mahdollisuuksia olisi? 

Syyskuun luvut kertovat, että asuntokauppoja tehtiin 13 prosenttia enemmän kuin vuosi sitten. Silti tunnelma markkinoilla on edelleen varovainen. Asuntonäytöillä käy väkeä, mutta päätökset syntyvät hitaasti. Alma Real Estaten järjestämässä Asuntomarkkinat nyt ja huomenna -webinaarissa asiantuntijat avasivat, mikä asuntomarkkinoita todella nyt liikuttaa – ja mikä niitä jarruttaa. 

Hartelan Jani Nieminen tiivisti tilanteen osuvasti: "Kotitalouksien talletukset ovat kasvaneet seitsemän prosenttia, mutta menettämisen pelko on kadonnut markkinoilta." 

Tämä on asuntomarkkinan paradoksi juuri nyt. Suomalaisilla on rahaa. Säästöt ovat kasvaneet pandemian jälkeen ennätystasolle, ja korot ovat laskeneet huippuvuosista. Silti ostopäätökset jäävät tekemättä. 

Syy onkin psykologinen: aiemmin ostajat pelkäsivät, että hinnat nousevat, jos he lykkäävät päätöstä. Nyt ajatus on kääntynyt päinvastaiseksi – moni odottaa hintojen laskevan vielä lisää. Kun kiire puuttuu, päätöksenteko hidastuu. 

"Kun ostajalle syntyy tunne, että 'jos en tee päätöstä nyt, menetän unelmien kodin', päätökset nopeutuvat," Nieminen jatkaa. "Kun taas tarjontaa on paljon ja ostajat eivät koe kiirettä, päätöksenteko hidastuu." 

Kiinteistömaailman tamperelainen yrittäjä Misa Roito kuvailee muutosta konkreettisesti: "Koronavuosina ostajat tekivät päätöksiä lähes impulsiivisesti – nyt päätös vaatii 110 prosentin varmuutta. Moni keksii itselleen lisäkysymyksiä välttääkseen päätöksentekoa." 

Ostajat käyvät useita kertoja näytöillä, kyselevät ja vertailevat – mutta lopullinen päätös jää usein puolitiehen. Vielä muutama vuosi sitten kriteerien 75-prosenttinen täyttyminen riitti ostopäätökseen. Nyt halutaan varmuus kaikesta. 

Tämä näkyy myös "kahden asunnon loukun" pelkona. Vain kolmasosa ostajista on valmis ostamaan uuden asunnon ennen vanhan myyntiä, vaikka todellisuudessa tilanne ei useimmilla tarkoita täyttä kaksinkertaista taloudellista rasitetta. 

OP Kodin Lasse Palovaara huomauttaa, että huoli on kääntynyt päälaelleen: "Vielä pari vuotta sitten huoli oli, ettei löydä seuraavaa asuntoa, nyt huoli on, ettei saa omaa myytyä." 

Lue myös: 75 % ei enää riitä – miten asunnon ostajat muuttivat päätöksenteon pelisäännöt?

Yleinen käsitys on, että pankit olisivat kiristäneet lainaehtoja. Nordean Juho Kostiainen oikaisee: "Lainanmyöntökriteerit eivät ole kiristyneet viime vuosina. Ne ovat olleet käytännössä samat 15 vuoden ajan." 

Mutta totuus on monimutkaisempi. Elinkustannukset ovat nousseet – vastikkeet, sähkölaskut ja muut menot syövät isomman osan tuloista. Kun pankit stressitestaavat lainat kuuden prosentin korolla ja vaativat, ettei maksuerät saa ylittää 60 prosenttia nettotuloista, se tarkoittaa pienempää lainasummaa kuin ennen. 

Lisäksi positiivinen luottorekisteri tuo nyt näkyviin kaikki velat – vastuullista, mutta osalle hakijoista tuntuu siltä kuin ehdot olisivat kiristyneet. 

Erityisen haastavaa rahoituksen saaminen on vanhoihin, remonttia vaativiin omakotitaloihin. Misa Roito kuvaa tilannetta: "Jos talo on 1970–80-luvulta eikä siihen ole tehty elinkaariremontteja, sen myynti vaikeutuu, koska ostaja ei saa siihen rahoitusta. Ostajia olisi, mutta rahoitus ei irtoa." 

Lue myös: Rahoitus ja rohkeus - avaimet uuteen nousuun

Rakennusliikkeet ovat vetäneet henkeä pari vuotta, mutta nyt näkyy ensimmäisiä aloituksia. JM Suomen Susanna Virta kertoo: "Meillä on tällä hetkellä kuusi omaa perustajaurakointikohdetta rakenteilla. Muuttovalmiita asuntoja on noin 70 kappaletta – se määrä ei estä uusien hankkeiden käynnistämistä." 

Rakennusliikkeet hakeneet vaikeista ajoista oppia. Uudet hankkeet ovat huolellisemmin mietittyjä, tarkasti kohdennettuja ja realistisesti hinnoiteltuja. Jani Nieminen tiivistää: "Se, joka tunnistaa parhaiten tulevaisuuden ostajien tarpeet, voittaa. Ei enää 'kaikille sopivia' keskivertokohteita, vaan sellaisia, jotka on suunniteltu tietylle ostajaryhmälle, tietyssä sijainnissa." 

Tällä hetkellä uusien asuntojen hinnat ovat todennäköisesti alhaisimmillaan pitkään aikaan. Nordean Kostiainen muistuttaa: "Rakennusyhtiöiden katteet on painettu minimiin. Kun kysyntä lähtee liikkeelle, tämä kustannustaso ei tule säilymään." 

Lue myös: Uudisrakentaminen toipuu mikromarkkinoiden kautta

Asiantuntijat ovat yksimielisiä: markkina on tasapainottumassa, mutta käänne ei tule hetkessä. Kauppamäärät kasvavat maltillisesti, ja hinnat alkavat nousta ensi vuonna – ei hurjasti, vaan vakaasti. 

Ratkaiseva kysymys on, koska psykologinen käänne tapahtuu. Milloin ostajat alkavat taas pelätä menettävänsä hyvän kohteen, jos eivät päätä nyt? Se hetki käynnistää markkinan uudelleen. 

Kuten Lasse Palovaara totesi: "Asuntokauppa tarvitsee jälleen pientä positiivista kilpailuasetelmaa, jossa useampi ostaja tavoittelee samaa kohdetta. Vasta silloin hinnat ja volyymit lähtevät liikkeelle." 

Markkina ei palaudu kerralla. Mutta data, asiantuntijat ja kentän tunnelma kertovat: usko on palaamassa 

Lue myös: Kuusi ilmiötä, jotka muokkaavat asuntomarkkinoita juuri nyt

Epävarmoina aikoina tieto on kilpailuetu. Välittäjät ja rakennuttajat, jotka ymmärtävät kuluttajakäyttäytymisen muutokset ja osaavat lukea dataa, tekevät parempia päätöksiä – ja tekevät ne nopeammin. 

Kun tiedät, millä alueilla kiinnostus herää ja mitkä tekijät todella vaikuttavat ostopäätöksiin, voit kohdennan paremmin, hinnoitella oikein ja palvella asiakkaita relevantisti. 

Alma Real Estate yhdistää Suomen laajimman asuntomarkkinadatan ja syvällisen asiantuntemuksen. Autamme asiakkaitamme näkemään markkinan todellisen tilan – ei oletuksiin, vaan faktaan perustuen. Parhaat päätökset syntyvät aina oikean tiedon pohjalta. 

Tutustu Alma Real Estaten palveluihin ja ota yhteyttä - rakennetaan yhdessä ymmärrystä huomisen asuntomarkkinoista